2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：方案经济比选及其作用

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第六章 经济评价指标与方法

第六节 房地产投资方案经济比选

方案经济比选及其作用：

(一)方案经济比选

方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。

(二)方案经济比选的类型

各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。

(三)方案经济比选的作用

方案经济比选，是项目可行性研究与决策工作的重要内容。

(四)方案比选中的决策准则

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。

1.备选方案差异原则

通过分析比较备选方案之间的差异，就可以判断各备选方案的优劣。

2.最低可接受收益率原则

投资的目的是获取尽可能高的利润，因此所有备选方案的利润必须超过最低可接受收益率(MARR)，该最低可接受收益率是由企业经营管理目标决定的目标收益率，有时也被视为投资的机会成本。

3.不行动原则

不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。