2018年房地产估价师《理论与方法》教材解读：建设成本

相关推荐：2018年房地产估价师《理论与方法》第八章教材考点解读汇总

第八章 成本法及其运用

第二节 房地产价格构成

建设成本：

建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：

(1)勘察设计和前期工程费，如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整费等费用与前述土地取得成本的衔接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整的费用或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等状况的熟地，则在此就只有部分或者没有场地平整费等费用。

(2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

(3)基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者没有基础设施建设费。

(4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。

(5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

(6)开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本;公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配;其他费用一般归入建筑物建设成本中。